Mieszkanie w Warszawie
W tej analizie pomoże nam konkretne mieszkanie. 20-metrowa kawalerka przerobiona na studio, znajdująca się na warszawskim Mokotowie (w pobliżu ulicy Chełmskiej). Mieszkanie znajduje się w kamienicy z przełomu lat 50. i 60., na drugim piętrze bez windy. Dodatkowym plusem jest bliskość dużego węzła komunikacyjnego, niska zabudowa oraz mnóstwo terenów zielonych wokół kamienicy.
Kawalerka jest świeżo po remoncie, urządzona w dość minimalistycznym i nowoczesnym stylu. Wnętrze jest bardzo przestronne i jasne.
Jej wartość w dniu zakupu (2018 rok) wynosiła 280 000 zł.
Stałe koszty mieszkania:
rata kredytu: 1 400 zł miesięcznie
czynsz do administracji: 209 zł miesięcznie
internet: 39 zł miesięcznie
sprzątanie i pranie: 400 zł miesięcznie
księgowość do rozliczania najmu: 100 zł miesięcznie
prąd: 150 zł na kwartał (około 50 zł miesięcznie).
Dodatkowe koszty poniesione w związku z przygotowaniem mieszkania do wynajmu:
elektryczna klamka na kod wysyłany SMS-em: 1 100 zł
podstawowe wyposażenie mieszkania (kołdry, poduszki, pościele, ręczniki, wyposażenie kuchni i łazienki, drobne rzeczy typu mydelniczki, kwiaty): około 1 500 zł
koszty remontowe (w 2019 r. to wymiana baterii prysznicowej i drobne prace hydrauliczne): 1 000 zł
Łączne koszty utrzymania mieszkania: 2 200 zł miesięcznie.
Wynajem krótkoterminowy na Airbnb
Wynajem mieszkania w ten sposób jest kuszący z wielu względów. Po pierwsze, zyskujesz olbrzymią elastyczność w kwestii dysponowania mieszkaniem. Wynajmujesz i jednocześnie masz je do dyspozycji, kiedy tylko chcesz. Nie podpisujesz z każdym najemcą umów, możesz podnosić stawkę za nocleg, ale też obniżać ją według własnego uznania. Jeśli w Twoim mieście dzieje się coś ważnego, jest szansa, że przez pewien czas, ceny wynajmu znacznie skoczą w górę, co pozwoli ci zarobić znacznie więcej.
Krótkoterminowy wynajem ma też swoje minusy. Pierwszy, to brak pewności co do obłożenia. Nigdy nie wiesz, ile dni w miesiącu mieszkanie będzie wynajęte, może się zdarzyć, że obłożenie wyniesie 20% miesiąca, nie przynosząc ci satysfakcjonujących zysków. Taka kolej rzeczy wymaga od właścicieli dość wyśrubowanych standardów, by stosunek jakości do ceny był jak najbardziej konkurencyjny.
Drugim, niewątpliwie uciążliwym, minusem jest konieczność opiekowania się mieszkaniem. To na właściciela spada obowiązek sprzątania i stałego dbania o wygląd. Dlatego musisz być elastyczny czasowo i w razie potrzeby szybko przygotować mieszkanie na nowych gości – będzie zdarzać się tak, że na posprzątanie i wyszykowanie mieszkania pod kolejny wynajem będzie kilka godzin, a miejskie korki nie ułatwią ci tego zadania.
Trzeci minus to przekazywanie kluczy i wszelkich instrukcji koniecznych do wynajmu. W mieszkaniach to dużo prostsze, ale zdarzają się domki, a czasem wielkie posesje, których właściciele mocno zadbali o zabezpieczenia antywłamaniowe.
Większość z tych problemów da się przezwyciężyć sprytnymi rozwiązaniami, jak na przykład elektryczną klamką na kod udostępniany SMS-em każdemu nowemu mieszkańcowi. Taki wynalazek to spory koszt, ale za to jednorazowy, który pozwoli zautomatyzować proces wynajmowania takiego mieszkania.
O czystość może zadbać wynajęta osoba do sprzątania, która będzie opiekować się mieszkaniem stale i dbać o to, by wymiana gości przebiegała sprawnie.
Jak więc wyglądają koszty i zyski takiego rozwiązania?
- Średnie obłożenie mieszkania w miesiącu: 80%
- Średnia cena za dobę (w ujęciu rocznym): 110 zł
- Średni przychód miesięcznie: 3 000 zł
- Rata: 1 400 zł miesięcznie
- Czynsz: 209 zł
- Księgowość: 100 zł
- Prąd: 50 zł
- Internet: 39 zł
- Łącznie: 1 798 zł
- Zysk: 1 202 zł (przed rozliczeniem podatku)
Sposób rozliczania: mieszkanie w kredycie firmowym, a więc odsetki od kredytu wchodzą w koszty prowadzenia działalności, co przekłada się na niższy podatek dochodowy, a więc i spore oszczędności
Zysk: po 14 pełnych miesiącach wynajmu (listopad 2018 – styczeń 2020), na koncie dedykowanym mieszkaniu jest 11 579,80 zł.
Wynajem długoterminowy
Najpowszechniejsza forma wynajmu mieszkań, wszystkim zapewne świetnie znana. Nie można jej odmówić niewątpliwych plusów: stabilnego miesięcznego dochodu, chronionego prawnie umową. Ma jednak ona też sporo minusów, o których często się zapomina.
Oprócz oczywistego braku elastyczności w kwestii dysponowania własną nieruchomością, co też nie każdemu przecież jest potrzebne, trzeba przede wszystkim pamiętać, że możemy trafić na różnego rodzaju lokatorów. Są tacy, którzy o mieszkanie dbają jak o swoje, jednak trzeba liczyć się z tym, że po kilkuletnim wynajmie, wymagany będzie gruntowny remont.
Mimo że to w tej formie wynajmu masz wpływ na to, jacy ludzie korzystają z nieruchomości, to właśnie w Airbnb masz większą kontrolę nad stanem mieszkania, w którym teoretycznie możesz pojawić się kilka razy w miesiącu.
Czy wynajem długoterminowy się opłaca w tym przypadku?
Średnia cena za podobny metraż na Mokotowie: 1 800 zł miesięcznie
Rata: 1 400 zł miesięcznie
Czynsz: 209 zł
Księgowość: 100 zł
Prąd: 50 zł
Internet: 39 zł
Łącznie: 1 798 zł
Zysk: 2 zł (przed rozliczeniem podatku), można przyjąć, że to < 100 zł
Wynajem krótkoterminowy dla wszystkich?
Niekoniecznie. Nie we wszystkich dzielnicach takie rozwiązanie się opłaca. W dużych miastach, jak np. Warszawa, Gdańsk czy Kraków, największym powodzeniem cieszą się mieszkania w ścisłym centrum. To właśnie dzięki takiemu wynajmowi, mamy okazję obudzić się z widokiem Neptuna za oknem, lub usłyszeć hejnał. Osobiście, zawsze wybieram właśnie takie lokalizacje, kiedy wyjeżdżam do któregoś ze znanych polskich miast na kilkudniowy wypad. Bo o ile mieszkanie w starodawnej kamieniczce na środku Placu Solnego przez kilka dni jest świetną atrakcją, o tyle przestaje nią być, gdy w tym ścisłym centrum mieszkamy na co dzień z rodziną czy zwierzętami, których nie można swobodnie wyprowadzić na zieloną trawę.
Myślę, że właściciele mieszkań w centrach miast spokojnie mogą rozważyć opcję stałego wynajmu krótkoterminowego, instalując w mieszkaniu odpowiednie narzędzia ułatwiające zarządzanie wynajmem. Ci, którzy mogą pochwalić się nawet całkiem sporymi mieszkaniami w dalszych i gorzej skomunikowanych dzielnicach, raczej nie mogą liczyć na duże zyski z takiego rozwiązania. W takim przypadku o wiele lepiej dochodowy oraz stabilniejszy będzie wynajem na stałe.
A Tobie jakie rozwiązanie jest bliższe? Daj znać w komentarzu!