Darowizna mieszkania – co warto wiedzieć? Ile kosztuje?

Chcesz przekazać mieszkanie lub jakąś inną nieruchomość bliskiej osobie ze swojej rodziny? A może zdecydowałeś się przekazać je komuś, z kim nie jesteś spokrewniony? W obydwu przypadkach powinieneś dokładnie zapoznać się z całą procedurą i formalnościami związanymi z darowizną mieszkania. Sprawdź!
Darowizna mieszkania – co warto wiedzieć? Ile kosztuje?

Postanowiłeś przekazać swoją nieruchomość na ręce innej osoby? Sprawdź wszystko, co warto wiedzieć o darowiźnie mieszkania!

Darowizna nieruchomości – co to takiego?

Darowizna to nieodpłatne przekazanie elementu swojego majątku przed darczyńcę osobie obdarowanej. Darczyńca musi się liczyć z tym, że przekazanie odbywa się nieodpłatnie i nie może on oczekiwać w zamian żadnego wynagrodzenia. Umowę darowizny należy zawrzeć w formie aktu notarialnego.

Kodeks cywilny, ustawa z dn. 23 kwietnia 1964 r., Dz. U. 1964 nr 16 poz. 93, art. 888:

(…) przez umowę darowizny darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swego majątku. 

Jeśli więc planujesz podarować komuś swój dom czy mieszkanie, zapoznaj się ze wszystkimi zasadami darowizny.

Jakie wymagania może mieć darczyńca?

Osoba, która chce podarować komuś swoją nieruchomość, może nałożyć na obdarowanego pewne wymogi. Po pierwsze, może to być konkretny obowiązek działania lub zaniechania – osoba, która otrzyma mieszkanie, musi złożyć pisemne zobowiązanie, że np. zobowiązuje się ukończyć studia. Po drugie, darczyńca może żądać przekazywania środków niezbędnych do przeżycia, gdy znajdzie się w sytuacji biedy lub niedostatku. Po trzecie, osoba ta może zrezygnować z podarowanej nieruchomości, gdy obdarowany wykaże się rażącą niewdzięcznością i brakiem poszanowania.

Kto może być stroną darowizny?

Zarówno darczyńcą, jak i osobą obdarowaną może zostać każda osoba fizyczna lub osoba prawna. Najczęściej jednak stronami umowy są osoby spokrewnione, tzn. członkowie rodziny. W zależności od tego, komu przekażesz nieruchomość, będziesz musiał uiścić odpowiedni podatek. O tym, jaka będzie jego wysokość, przeczytasz w dalszej części tekstu.

Podatek od darowizny – kto musi, a kto nie musi płacić?

Podatek od darowizny obowiązuje podczas nabycia tytułem darowizny przedmiotów znajdujących się na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej. Przedmiotem może być każde zbywalne prawo majątkowe, czyli nieruchomość, grunty, prawo użytkowania wieczystego, prawa spółdzielcze własnościowe, pojazdy, prawa autorskie, pieniądze czy udziały w spółkach kapitałowych.

Osoba, która otrzymuje dany przedmiot, zobowiązana jest zapłacić podatek od darowizny. Ile on wynosi? Wszystko zależy od tego, w której grupie podatkowej się znajdujesz. Ustawa o podatku od spadków i darowizn określa trzy grupy podatkowe:

Grupa I:

  • obecny małżonek,
  • zstępni: córka, syn, wnuki, prawnuki,
  • wstępni: matka, ojciec, dziadkowie, pradziadkowie,
  • rodzeństwo,
  • pasierb,
  • macocha i ojczym,
  • synowa i zięć,
  • teściowie.

Grupa II:

  • zstępni rodzeństwa: np. siostrzeniec, bratanek,
  • zstępni i małżonkowie pasierbów,
  • małżonkowie rodzeństwa,
  • rodzeństwo małżonków,
  • rodzeństwo rodziców,
  • małżonkowie rodzeństwa małżonków,
  • małżonkowie innych zstępnych.

Grupa III:

  • osoby niespokrewnione: przyjaciele, znajomi itp.,
  • osoby spokrewnione w dalszym kręgu, np. kuzyni, rodzina macochy, ojczyma,
  • osoby, które nie są zaliczone do grupy I i II.

Ile wynosi podatek od darowizny mieszkania?

Nieruchomość jest sporo warta, a więc w przypadku jej przepisania zostaje przekroczona kwota wolna od podatku. Dobra wiadomość jest taka, że najbliższa rodzina, tj, małżonkowie, rodzeństwo, zstępni (dzieci, wnuki i prawnuki) oraz wstępni (rodzice, dziadkowie, pradziadkowie), a także pasierb, ojczym i macocha, jest zwolniona z obowiązku podatkowego!

Kwota wolna od podatku

Wszelkie darowizny do kwot wymienionych poniżej, nie wymagają zapłaty podatku oraz zgłoszenia do Urzędu Skarbowego. Trudno tutaj mówić o tym, by kwoty takie występowały w sytuacji darowizny nieruchomości, ale warto się z nimi zapoznać.

Grupa podatkowaKwota wolna od podatku
I9 637 zł
II7 276 zł
III4 902 zł

Do limitu kwoty wolnej od podatku (9 637/ 7 276/ 4 902 zł) zalicza się wszystkie otrzymane darowizny od tej samej osoby na przestrzeni ostatnich 5 lat.

Podatek od darowizny mieszkania

Podatek jest obliczany od nadwyżki podstawy opodatkowania ponad kwotę wolną od podatku (podaną w powyższej tabeli).

Kwota nadwyżkiStawka i kwota podatku
PonadDo
I grupa podatkowa
10 278 zł3%
10 278 zł20 556 zł308,30 zł + 5% od nadwyżki ponad 10 278 zł
20 556 zł822,20 zł + 7% od nadwyżki ponad 20 556 zł
II grupa podatkowa
10 278 zł7%
10 278 zł20 556 zł719,50 zł + 9% od nadwyżki ponad 10 278 zł
20 556 zł1 644,50 zł + 12% od nadwyżki ponad 20 556 zł
III grupa podatkowa
10 278 zł12%
10 278 zł20 556 zł1 233,40 + 16% od nadwyżki ponad 10 278 zł
20 556 zł2 877,90 zł + 20% od nadwyżki ponad 20 556 zł

Darowizna od rodziców

Warto wiedzieć, że osoby z najbliższej rodziny są całkowicie zwolnione z podatku! Według prawa, a dokładnie Art. 4a. 1 Ustawy o podatku od spadków i darowizn, istnieje coś takiego, jak grupa zerowa. Należą do niej wszelkie osoby zwolnione od podatku od darowizny na rzecz najbliższej rodziny. Są to:

  • małżonkowie,
  • dzieci oraz wnuki i prawnuki,
  • rodzeństwo,
  • rodzice oraz dziadkowie i pradziadkowie,
  • ojczym i macocha,
  • pasierbowie.

Nie zapłacisz więc podatku, otrzymując mieszkanie np. od swoich rodziców. Twoim obowiązkiem jest jedynie dokonanie zgłoszenia w urzędzie skarbowym i złożenia tam odpowiedniego pisma (druku SD-Z2). Masz na to 6 miesięcy od dnia podpisania aktu notarialnego. Jeśli jednak umowa darowizny została sporządzona przez notariusza lub kwota darowizny nie przekracza kwoty wolnej od podatku (w okresie ostatnich 5 lat), to nie masz obowiązku złożenia zeznania podatkowego!

Pamiętaj również, że jeśli nie zgłosisz darowizny do skarbówki, a Twoje zaniedbanie wyjdzie na jaw, to będziesz musiał zapłacić nawet 20% podatku od darowizny!

Kto nie musi płacić podatku od darowizny?

Warto podsumować, kto i kiedy nie musi płacić podatku od darowizny. Byś mógł być zaliczony do grupy osób, które są całkowicie zwolnione z obowiązku uiszczenia podatku, musisz spełnić kilka warunków:

  • mieć obywatelstwo polskie, innego kraju z obszaru Unii Europejskiej lub EFTA albo mieszkać w Polsce,
  • należeć do tzw. zerowej grupy podatkowej, czyli otrzymać nieruchomość od członka najbliższej rodziny,
  • nie możesz być właścicielem innego budynku lub lokalu mieszkalnego; wówczas będziesz je musiał przekazać swoim dzieciom/ wnukom/ prawnukom, gminie lub Skarbowi Państwa – będziesz miał na to pół roku od dnia podpisania umowy darowizny lub złożenia zeznania podatkowego,
  • nie możesz posiadać prawa spółdzielczego lub własnościowego do innego lokalu; wówczas będziesz je musiał przekazać swoim dzieciom/ wnukom/ prawnukom lub spółdzielni w terminie do pół roku,
  • powierzchnia użytkowa nieruchomości, którą otrzymasz od bliskiej osoby, nie może przekroczyć 110 m²; jeśli jest większa, to będzie na Ciebie nałożony obowiązek zapłaty podatku od nadwyżki powierzchni,
  • nie możesz być najemcą lokalu lub budynku; wówczas będziesz musiał rozwiązać daną umowę w terminie do pół roku od dnia podpisania umowy darowizny lub złożenia zeznania podatkowego.

Jak należy zapłacić podatek od darowizny?

Obowiązek zapłaty należnego podatku powstaje z chwilą złożenia przez osobę obdarowaną oświadczenia w formie aktu notarialnego lub z chwilą spełnienia świadczenia. Najlepszą i najprostszą opcją jest darowizna mieszkania w formie aktu notarialnego sporządzonego przez notariusza. Dzięki temu nie będziesz musiał dodatkowo i samodzielni zgłosić darowizny i uzupełniać dokumentów w urzędzie skarbowym. Jeśli jednak nie zdecydujesz się na taką opcję, to czeka Cię wizyta w skarbówce i wypełnienie odpowiednich zaświadczeń.

Wizyta u notariusza – koszty notarialne przepisania mieszkania

Przepisanie mieszkania u notariusza to najprostsza opcja. Umów się na wizytę u wybranego przez Ciebie notariusza, dostarcz mu niezbędne informacje, o które zostaniesz poproszony (robiłam to e-mailowo oraz telefonicznie), i przyjdź na spotkanie. Muszą być na nim obecne obydwie strony darowizny – darczyńca i obdarowany. Jedyne, co musicie ze sobą zabrać, to ważne dowody osobiste. Na jakie koszty należy się przygotować?

Otóż koszty notarialne związane z darowizną mieszkania są uzależnione od wartości nieruchomości. Maksymalna wysokość stawek taksy notarialnej jest uregulowana prawnie i znajduje się w rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości. Szczegóły znajdziesz w poniższej tabeli.

Wartość nieruchomościKoszt taksy notarialnej
do 3 000 zł100 zł
3 000 – 10 000 zł100 zł + 3% od nadwyżki powyżej 3 000 zł
10 000 – 30 000 zł310 zł + 2% od nadwyżki powyżej 10 000 zł
30 000 – 60 000 zł710 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30 000 zł
60 000 – 1 000 000 zł1 010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 000 zł
1 000 000 – 2 000 000 zł4 770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1 000 000 zł
od 2 000 000 zł6 770 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej 2 000 000 zł, maks. 10 000 zł lub 7 500 zł jeśli darowizna dotyczy osób z I grupy podatkowej

Czy to koniec opłat? Nie, u notariusza będziesz musiał zapłacić jeszcze kilka dodatkowych opłat. Opiszę to na swoim przykładzie.

W grudniu otrzymałam w darowiźnie mieszkanie od mojego ojca – znajduję się więc w zerowej grupie podatkowej; mieszkanie ma powierzchnię 88 m², a jego wartość to 215 000 zł, dzięki tym wszystkim czynnikom byłam więc zwolniona z obowiązku zapłaty podatku. Zgodnie z powyższą tabelą, taksa notarialna wyniosła więc 1 630 zł (1 010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 000 zł, czyli od 155 000 zł). Do tego został doliczony VAT w wysokości 23%, co dało 374 zł. Ponadto należało zapłacić 200 zł za wypis z hipoteki darczyńcy, 246 zł za wpis obdarowanego do hipoteki oraz 200 zł opłaty sądowej. Łącznie do zapłaty było 2 650 zł. Kto powinien za to zapłacić – osoba, która przekazuje nieruchomość, czy osoba, która stanie się jej posiadaczem? Jest to kwestia indywidualna.

Czy można się wycofać z darowizny?

Tak, istnieje prawo wycofania się z darowizny. Na jakiej podstawie? Otóż zgodnie z art. 898 Kodeksu cywilnego darczyńca może odwołać swoją darowiznę w dwóch przypadkach:

  • odwołanie darowizny niewykonanej – istnieje możliwość odwołania darowizny, gdy sytuacja materialna darczyńcy uległa niekorzystnej zmianie i przekazanie danego przedmiotu odbyłoby się z uszczerbkiem dla jego własnego utrzymania,
  • odwołanie wykonanej darowizny – darczyńca może zrezygnować z darowizny, jeśli osoba obdarowana dopuściła się względem niego rażącej niewdzięczności, przykładowo: oszustwa, kradzieży, przemocy fizycznej lub psychicznej. Warto jednak pamiętać tutaj o obowiązującym terminie, tzn. nie można odwołać darowizny po upływie roku od dnia, w którym darczyńca dowiedział się o akcie niewdzięczności obdarowanego.

Reasumując, warto zadbać o to, by darowizna mieszkania została przekazana w obecności notariusza i w formie aktu notarialnego – wówczas osoba obdarowana nie musi samodzielnie zgłaszać tego faktu do skarbówki. Wysokość podatku jest uzależniona od przynależności obdarowanego do danej grupy podatkowej. Najbliżsi członkowie rodziny są zwolnieni z obowiązku płacenia podatku. Jeśli masz dodatkowe pytania, zadaj je w komentarzu, a na pewno Ci pomogę.

fot. Kirill, Unsplash

Powiązane artykuły

Na co zwrócić uwagę, wybierając produkt bankowy? Jak poradzić sobie w stresowych sytuacjach związanych z finansami osobistymi? Jak oszczędzać? Odpowiemy na każde pytanie dotyczące finansów i bankowości!
    10 rzeczy, których nie było w poprzedniej dekadzie, a które dziś są naszą rzeczywistością

    10 rzeczy, których nie było w poprzedniej dekadzie, a które dziś są naszą rzeczywistością

    Uwielbiam noworoczne podsumowania minionych lat, szczególnie, gdy można to...

    więcej

    Prezent na roczek dla chłopca lub dziewczynki – co warto kupić?

    Prezent na roczek dla chłopca lub dziewczynki – co warto kupić?

    Szukasz prezentu na roczek dla chłopca lub dziewczynki? Pośród...

    więcej

    Thermomix – ile kosztuje i czy warto go kupić?

    Thermomix – ile kosztuje i czy warto go kupić?

    Gotuje, blenduje, sieka, uciera, miesza, waży, podgrzewa – to...

    więcej

    TOP 35 pomysłów na prezent dla taty, czyli co kupić ojcu na święta?
    Pomysły na prezent dla niego, czyli co kupić mężczyźnie, mężowi lub chłopakowi na święta?
    Co kupić mamie na święta?

    Co kupić mamie na święta?

    Ukochane osoby pragniemy obdarzać szczególnymi prezentami. Niezależnie od okazji,...

    więcej

    Pomysły na prezent dla niej czyli co kupić kobiecie, żonie lub dziewczynie na święta
    W co i jak inwestować pieniądze? – poradnik dla początkujących

    W co i jak inwestować pieniądze? – poradnik dla początkujących

    Inwestowanie na giełdzie papierów wartościowych wielu osobom może się...

    więcej

    Ile zarabia ksiądz?

    Ile zarabia ksiądz?

    Bycie księdzem w Polsce to luksus czy wręcz przeciwnie?...

    więcej

    Jak działa Twisto?

    Jak działa Twisto?

    Od pewnego czasu płacąc w internecie widzisz możliwość skorzystania...

    więcej

    Leasing konsumencki dla osób fizycznych – na samochód i nie tylko. Czy warto z niego skorzystać?
    Odwrócona hipoteka – kredyt hipoteczny, w którym to instytucja bankowa staje się kredytobiorcą

    Odwrócona hipoteka – kredyt hipoteczny, w którym to instytucja bankowa staje się kredytobiorcą

    Odwrócona hipoteka, czyli odwrócony kredyt hipoteczny, to produkt bankowy...

    więcej

    Ulga odsetkowa – kto może być beneficjentem i jak ją obliczyć? Czy ulga odsetkowa wciąż istnieje?
      Najlepsze miasta dla seniorów 2019: Opole zamyka pierwszą dziesiątkę

      Najlepsze miasta dla seniorów 2019: Opole zamyka pierwszą dziesiątkę

      Opole zajęło 10 miejsce w rankingu Najlepsze miasta dla...

      więcej

      Lakierowanie samochodu – ceny orientacyjne dla różnych wariantów. Czy warto zdecydować się na lakierowanie auta?

      Dodaj komentarz

      Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *

      1. Witam.
        Mam z 2 braćmi mieszkanie wartości ok. 300 000 zł otrzymane w spadku.
        Chcemy przekazać go w darowiźnie synowi brata/bratankowi.
        Jak to zrobić, aby uniknąć opodatkowania.

        • Cześć Janusz,

          zstępni rodzeństwa (np. bratankowie) znajdują się w II grupie podatkowej.
          W tej sytuacji podatek od darowizny wyniesie 1 644,50 zł + 12% od nadwyżki ponad 20 556 zł, czyli aż 35 177,78 zł.

          Pozdrawiam

      2. Witam, teściowie chcieliby darować mężowi i mi mieszkanie, czy podarowanie synowi i synowej również jest wolne od opodatkowania? Synowa również znajduje się w 1 grupie jednak nie została ona wymieniona w darowaniu bez podatku.

        Pozdrawiam