Okiem eksperta na finanse osobiste
Okiem eksperta na finanse osobiste

Odbiór mieszkania od dewelopera: na co zwrócić uwagę?

Wybrałeś mieszkanie, dostałeś kredyt hipoteczny i myślisz, że to już koniec formalności? Niestety nie! Czeka Cię jeszcze odbiór mieszkania od dewelopera i podpisanie umowy u notariusza! Jak się do tego przygotować? Na co zwracać uwagę? Podpowiadam!
Odbiór mieszkania od dewelopera: na co zwrócić uwagę?

Odbiór mieszkania to bardzo ważny etap na drodze do wymarzonego, własnego M. To taki sprawdzian dla dewelopera, czy wywiązał się z tego, do czego zobowiązał się w prospekcie i umowie przedwstępnej. Musisz bowiem wiedzieć, że przepisy nie wskazują dokładnie, czym jest „stan deweloperski” – odbierasz mieszkanie na podstawie konkretnych obietnic spisanych w umowie przedwstępnej. Trzeba się do tego dobrze przygotować, dopóki nie złożysz bowiem podpisu na protokole zdawczo-odbiorczym, dopóty masz lepszą pozycję negocjacyjną.

Jeśli zauważysz jakieś usterki bądź niezgodności z prospektem, to masz dwa wyjścia:

  • wymagać od dewelopera poprawek,
  • negocjować cenę mieszkania – w przypadku wady, której nie można usunąć, lub w przypadku takich, które zdecydujesz się usunąć na własny koszt.

Nie musisz się martwić, że naprawy będą trwały wieczność, a Ty jeszcze przez wiele miesięcy nie będziesz mógł się wprowadzić do własnego M.

Deweloper ma 14 dni od odbioru na wydanie oświadczenia, czy uznaje wskazane przez Ciebie usterki i wady. Te, które uzna, musi naprawić w ciągu 30 dni.

Na pewno jednak będzie starał się zrobić wszystko jak najszybciej – w końcu dopóki nie podpiszesz odbioru, dopóty deweloper nie otrzyma od Ciebie ostatniej transzy kredytu.

Jak się przygotować do odbioru technicznego mieszkania?

Po pierwsze, na odbiór mieszkania umów się w ciągu dnia. Dlaczego? Przy świetle dziennym dużo lepiej widać wszystkie usterki. Po drugie, zarezerwuj sobie na to trochę czasu, min. 2-3 godziny – odbiór to nie zawody na czas, bo wszystko trzeba sprawdzić dokładnie. W końcu zapłaciłeś za swoje lokum niemałe pieniądze i zapewne podpisałeś cyrograf z bankiem.

Pamiętaj też, że nikt nie może Cię poganiać – odbiór to czas dla Ciebie, będzie trwał tyle, ile będziesz tego potrzebował. Po trzecie, do pomocy przy odbiorze zatrudnij inspektora nadzoru budowlanego albo znajomego, który się na tym zna, ma odpowiedni sprzęt i będzie potrafił spojrzeć na inwestycję chłodnym okiem.

Ile kosztuje wynajęcie specjalisty od odbioru technicznego?

Wszystko zależy od wielkości mieszkania/ domu – im większa powierzchnia, tym więcej rzeczy do sprawdzenia. Nie są to jednak horrendalne kwoty – zazwyczaj opłata za odbiór techniczny zamyka się w kwocie od 200 do 300 zł, w przypadku domów od 400 do 500 zł.

Jak znaleźć specjalistę? Najlepiej wziąć osobę z polecenia – popytaj znajomych czy nowo poznanego sąsiada, który odebrał już mieszkanie, czy nie ma kogoś godnego polecenia. Możesz też poszukać inspektora należącego do Polskiego Związku Inżynierów i Techników Budowlanych (z PZITB w Warszawie skontaktujesz się, dzwoniąc na ten numer: 22 826 14 22).

Możesz też – tak zrobiłam właśnie ja – poprosić o pomoc w odbiorze lokum kierownika ekipy, która będzie remontowała/ wykańczała Twoje mieszkania.

Co ze sobą zabrać na odbiór mieszkania?

Jeśli jednak chcesz odebrać mieszkanie sam albo mimo pomocy inspektora chcesz też samemu sprawdzić, czy wszystko jest tak, jak być powinno, to poniżej zamieszczam Ci listę dokumentów i sprzętu, który powinieneś mieć ze sobą podczas odbioru:

  • kartę i długopis –  wiem, że to dość oczywiste, ale w nawale obowiązków najprościej zapomnieć o najbardziej oczywistych rzeczach; kartka będzie niezbędna do wynotowania uwag, pytań czy pomiarów; przyda się też do sprawdzenia szczelności okien i drzwi;
  • rzut mieszkania z prospektu informacyjnego dewelopera – zwykle uproszczony, będziesz mógł na niego nanieść rzeczywiste wymiary pomieszczeń;
  • rzut mieszkania z projektu architektonicznego – na projekcie masz schemat wszystkich instalacji. Będziesz widział, gdzie powinieneś mieć gniazdka elektryczne, punkty świetlne, gdzie powinny być podłączenia pod urządzenia sanitarne, jak wanna, sedes, zlew, pralka, zmywarka itp. – wszystko jest naniesione za pomocą graficznych symboli architektoniczno-budowlanych. Podczas odbioru trzeba sprawdzić, czy ich liczba, rodzaj i usytuowanie są zgodne z projektem;
  • część indywidualna prospektu informacyjnego – to znaczy ta część umowy, która doprecyzowuje istotne cechy Twojego mieszkania, np. użyte do budowy materiały, standard prac wykończeniowych (tynków, posadzki, stolarki okiennej i drzwiowej), klasy dźwiękoszczelności okien, użytych rur do instalacji ciepłej i zimnej wody, parapetów itp.; na podstawie tego fragmentu będziesz mógł sprawdzić, czy deweloper do budowy i wykończenia mieszkania zastosował dokładnie te materiały, które były w umowie, np. czy zamontowano zgodnie z obietnicą drewniane okna i marmurowe parapety, czy położył na ścianie tynki 2 klasy, a na balkonie gres itp.;
  • aparat fotograficzny/ telefon z dobrym aparatem – przyda się do udokumentowania usterek w mieszkaniu; w mojej sypialni nad drzwiami było pęknięcie, a w przedpokoju brakowało fragmentu wylewki w rogu – wszystko zostało odnotowane w protokole i szybko poprawione, ale wolałam mieć jeszcze dokumentację wizualną na wszelki wypadek;
  • miarkę z blokadą lub dalmierz (laserowy miernik odległości) – będą niezbędne do zmierzenia otworów drzwiowych i okiennych, długości ścian, wysokości pomieszczeń i wielkości pomieszczeń; w przypadku mierzenia otworów;
  • kątownik – będzie niezbędny do sprawdzenia, czy wszystkie kąty w mieszkaniu są proste;
  • poziomicę – pożytek będziesz miał z minimum metrowej; sprawdzisz nią, czy tynki i wylewki są równe i nie mają odkształceń oraz czy spady są tam, gdzie powinny, np. na balkonie/tarasie;
  • próbnik, czyli śrubokręt ze wskaźnikiem prądu, i kilka żarówek z oprawką – będą niezbędne do sprawdzenia, czy instalacja elektryczna w mieszkaniu jest sprawna, tzn. czy w gniazdkach jest prąd oraz czy wszystkie punkty świetlne faktycznie działają; im więcej żarówek podłączymy, tym lepiej – będziemy mogli zobaczyć, jak sprawuje się instalacja przy większym obciążeniu, a żarówki i tak się przydadzą podczas prac remontowo-wykończeniowych;
  • latarka – przyda się do sprawdzenia gładkości tynków, choć mieszkanie najlepiej odbierać przy świetle dziennym, to i tak niedoskonałości na ścianach będą najlepiej widoczne, gdy oświetlimy tynki z bliska sztucznym światłem;
  • zapalniczka, zapałki lub kartka – jeden z tych trzech przedmiotów pozwoli Ci przeprowadzić prosty test sprawdzający, czy kanał wentylacyjny działa tak, jak powinien, tzn. czy karta przyłożona do wywiewu jest do niej przyciągana albo czy ogień odchyla się w kierunku przewodu wentylacyjnego.

Na co zwrócić uwagę przy odbiorze mieszkania od dewelopra?

Jeśli już wiesz, co powinieneś ze sobą zabrać na odbiór, to czas najwyższy na to, byś dowiedział się jak się do tego zabrać, tzn. na co zwracać uwagę, jakie pytanie warto sobie zadać oraz co jest normą, a co już nie. Szczegóły poniżej!

  1. Odbiór techniczny mieszkania: sprawdzenie rozkładu, wielkości i wysokości pomieszczeń

    Powierzchnia mieszkania to jednostka rozliczeniowa – w końcu ustalamy z deweloperem cenę mieszkania na podstawie ceny za 1 mkw. Warto zatem sprawdzić, czy plany zgadzają się z rzeczywistością. Mierząc mieszkanie, trzeba jednak robić to zgodnie z normą, którą przyjął deweloper, tzn. z tynkiem lub bez nich (PN-70/B-02365 lub PN-ISO 9836:1997).

    W umowie na pewno masz zapis o marginesie błędu w wielkości powierzchni. U mnie było to 1,5 proc.: Rozliczenie różnicy pomiędzy powierzchnią projektową lokalu określoną w umowie, a jego powierzchnią rzeczywistą według zasad określonych powyżej, odbędzie się w następujący sposób:

    • – różnica do +/- 1,5 proc. w stosunku do powierzchni projektowej włącznie nie będzie podlegać rozliczeniu,
    • – różnica ponad +/- 1,5 proc. w stosunku do powierzchni projektowej strony rozliczają po 6 500 zł.

    Jak to rozumieć? Moje mieszkanie ostatecznie było o dwa metry większe niż zakładał projekt – musiałam więc dopłacić deweloperowi, na szczęście dzięki powyższym zapisom, nie za cały nadmetraż, a za nadwyżkę ponad 1,5 proc. Dwa metry zyskałam więc w cenie nieco ponad 2 000 zł zamiast 13 000 zł.

    Jeśli jednak okaże się, że Twoje mieszkanie jest mniejsze lub większe, to poza dopłatą lub zwrotem masz jeszcze prawo do odstąpienia od umowy.

    Szczególną uwagę zwróć na wymiary innych newralgicznych miejsc, tzn. tych przewidzianych na postawienie pralki, wanny, brodzika, szaf, łóżka, lodówki itp. Tu brak paru centymetrów może sprawić, że będziesz musiał przeprojektować całe wnętrze!

    Zadaj sobie te pytania:

    • Czy rozkład pomieszczeń w mieszkaniu jest zgodny z rozkładem na planie?
    • Czy długość ścian jest zgodna z projektem?
    • Czy wymiary pomieszczeń i ich powierzchnie są zgodne z planem?
    • Czy wysokość pomieszczeń jest zgodna z projektem?

  2. Odbiór techniczny mieszkania: sprawdzanie posadzek i ścian

    Ściany i wylewki powinny być równe,  z dylatacjami, a kąty proste – by to sprawdzić, w ruch powinny pójść poziomice, kątowniki i latarki. Zweryfikować trzeba piony, poziomy, kąty i położenie tynków. Te ostatnie najlepiej sprawdzić, świecąc na nie z bliska latarką.

    Jeśli kupiłeś mieszkanie na ostatnim piętrze, to dokładnie przyjrzyj się sufitowi – sprawdź, czy tynki są suche i czy nie widać na nim żadnych plam i zacieków.

    Jeśli zaś kupiłeś mieszkanie na parterze, to powinieneś sprawdzić, czy wylewki mają odpowiednią grubość, min. 5 cm, i czy u styku ścian z posadzką nie ma mostków termicznych, czyli zbyt dużych różnic w temperaturze.

    Zadaj sobie te pytania:

    • Czy ściany są proste?
    • Czy na tynkach nie ma pęcherzy, zacieków, nierówności czy pęknięć?
    • Czy tynki nie odchodzą od ścian?
    • Czy podłogi są równe i poziome?
    • Czy w wylewce zrobiono dylatację, tzn. wąską szczelinę, która pozwala podłodze pracować?
    • Czy między podłogą a ścianą zrobiono dylatację?
    • Czy między ścianą a posadzką lub sufitem są kąty proste?

  3. Odbiór techniczny mieszkania: sprawdzanie stolarki drzwiowej, okiennej i parapetów

    Tu odbiór zacznij od sprawdzenia, czy deweloper użył materiałów takich jak w projekcie, tzn. jeśli okna miały być drewniane, drzwi antywłamaniowe, a parapety marmurowe, to czy faktycznie są.

    Poziomicą sprawdź, czy skrzydła trzymają pion i czy parapety zamontowano z odpowiednim spadkiem. Poza rysami na szybach sprawdź też wgniecenia, zarysowania i zabrudzenia na ramach okiennych, drzwiach, okuciach i parapetach. Sprawdź, czy działają wszystkie mechanizmy w drzwiach i oknach – otwórz je i zamknij kilkukrotnie, a okna także rozszczelnij i rozchyl. Pamiętaj też o sprawdzeniu szczelności okien i drzwi, wykończeniu styków ościeżnic ze ścianami.

    Zadaj sobie te pytania:

    • Czy zgadza się liczba okien i drzwi?
    • Czy otwory okienne i drzwiowe są rozmieszczone zgodnie z planem?
    • Czy otwory odwadniające w oknach nie są zatkane?
    • Czy szerokość otworów drzwiowych i okiennych jest taka jak na planie?
    • Czy prześwit pod drzwiami jest odpowiedniej grubości, tzn. czy zmieści się tam podłoga, którą chcesz położyć?
    • Czy grubość otworów drzwiowych jest taka sama na dole, na środku i na górze?
    • Czy rodzaj i standard drzwi wejściowych oraz okien jest zgodny z tym, co zostało podane w projekcie? (np. drzwi antywłamaniowe lub z atestami, okna drewniane czy PCV)
    • Czy na szybach okiennych jest numer seryjny?
    • Czy na szybach i obramowaniach okiennych nie ma rys, zabrudzeń, (nie chodzi o kurz, tylko o pozostałości kleju, farby lub tynku) wgnieceń lub odbarwień?
    • Czy deweloper ma kartę gwarancyjną i certyfikat potwierdzające odpowiednią normę okien i drzwi?
    • Czy drzwi wejściowe nie mają wgnieceń i zarysowań?
    • Czy okna i drzwi otwierają się i zamykają swobodnie?
    • Czy okna i drzwi są szczelne?
    • Czy parapety zostały wykonane z materiału wskazanego w projekcie? (np. konglomeratu lub kamienia)
    • Czy parapety zostały zamontowane równo?
    • Czy parapety nie są wyszczerbione, porysowane, niezbyt ładnie wykończone albo pobrudzone klejem, farbą, silikonem itp.?

  4. Odbiór techniczny mieszkania: sprawdzanie wentylacji

    Ważność wentylacji jest często bagatelizowana, niesłusznie, bo niesprawna sprzyja wilgoci w mieszkaniu, utrzymywaniu się zapachów, a niekiedy pojawianiu się w mieszkaniu zapachów z innych mieszkań.

    Sprawdzanie zacznij od porównania planów z rzeczywistością. Jej sprawność zaś sprawdź, zbliżając płomień do otworu wentylacyjnego: jeśli ciąg jest właściwy, tzn. powietrze jest zasysane do komina, to płomień powinien się zwrócić w jego stronę.

    Zadaj sobie te pytania:

    • Czy w mieszkaniu jest taka liczba kratek wentylacyjnych jak na projekcie?
    • Czy kratki wentylacyjne są rozmieszczone zgodnie z projektem?
    • Czy wentylacja działa odpowiednio, tzn. czy jest ciąg i czy w odpowiednim kierunku?

  5. Odbiór techniczny mieszkania: sprawdzanie instalacji elektrycznej

    Sprawdzenie instalacji elektrycznej podczas odbioru nie należy do najprostszych zadań. Na pewno możesz za pomocą próbnika zweryfikować, czy jest prąd we wszystkich zamontowanych gniazdkach, a wkręcając do punktów świetlnych żarówki z oprawkami – czy wszystkie świecą oraz czy wszystkie włączniki działają prawidłowo.

    Warto przygotować tyle żarówek, ile jest faktycznie punktów świetlnych – włączając je wszystkie naraz, sprawdzisz, czy nie ma jakichś przepięć.

    Deweloper powinien Ci też przekazać protokół pomiaru izolacji elektrycznej. Warto również poprosić o plany instalacji elektrycznej – to na pewno ułatwi prace wykończeniowe i późniejsze przeróbki.

    Zadaj sobie te pytania:

    • Czy w mieszkaniu jest taka liczba gniazdek jak na projekcie?
    • Czy gniazdka i kontakty są umieszczone w takich miejscach i na takiej wysokości jak na projekcie?
    • Czy we wszystkich gniazdkach jest prąd?
    • Czy wszystkie punkty świetlne świecą?
    • Czy wszystkie włączniki/ wyłączniki działają?
    • Czy bezpieczniki działają odpowiednio, tzn. czy po ich włączeniu w mieszkaniu faktycznie nie ma prądu?
    • Czy bezpieczniki są podpisane?

  6. Odbiór techniczny mieszkania: sprawdzanie instalacji wodno-kanalizacyjnej

    W tym przypadku podstawa to sprawdzenie zgodności planu z rzeczywistością, tzn. czy doprowadzono wszystkie zaprojektowane punkty i czy są one w odpowiednich miejscach. Sygnałem, że coś jest nie tak z instalacją wodno-kanalizacyjną, będzie dla Ciebie zawilgocenie wokół dopływów wody.

    Zadaj sobie te pytania:

    • Czy wszystkie punkty wodno-kanalizacyjne, tzn. odpływy i dopływy są w odpowiednim miejscu i na odpowiedniej wysokości?
    • Czy są zrobione wszystkie odprowadzenia, tzn. do wanny/prysznica, umywalki/ zlewu, toalety, pralki czy zmywarki?
    • Czy wokół dopływów wody nie widać śladów wilgoci?

  7. Odbiór techniczny mieszkania: sprawdzanie instalacji centralnego ogrzewania

    Jeśli odbierasz mieszkanie w sezonie grzewczym, to przede wszystkim sprawdź, czy kaloryfery są ciepłe i czy to ciepło rozchodzi się w nich równomiernie – chłodniejszy dół kaloryfera może świadczyć o jego zapowietrzeniu lub złym zamontowaniu.

    Warto również sprawdzić, czy zawory działają prawidłowo, czy w ich okolicach nie widać zacieków i czy kaloryfery są odpowiednio przymocowane do ściany. Nie bez znaczenia są również kwestie estetyczne. Zgłaszaj wszelkie wgniecenia, zadrapania czy rdzę widoczną na kaloryferach.

    Zadaj sobie te pytania:

    • Czy grzejniki są ciepłe i czy grzeją w każdym miejscu równomiernie? (sprawdzisz to tylko, jeśli odbiór przypada na sezon grzewczy)
    • Czy liczba, wielkość i rozmieszczenie grzejników są zgodne z projektem?
    • Czy grzejniki zostały odpowiednio zamontowane, tzn. czy się nie ruszają, czy wiszą równo, czy została zachowana odpowiednia odległość od ściany?
    • Czy grzejniki nie są poobijane lub odbarwione oraz czy nie ma na nich śladów rdzy?
    • Czy grzejniki nie przeciekają?

  8. Odbiór techniczny mieszkania: sprawdzanie instalacji teletechnicznej

    Wszystkie budynki, które otrzymały pozwolenie na budowę po 23 lutego 2013 roku, muszą mieć doprowadzony światłowód oraz instalacje pozwalające na odbiór telewizji naziemnej i kablowej.

    Co to oznacza dla Ciebie?
    Dzięki temu możesz wybrać dowolnego dostawcę internetu czy telewizji, bez konieczności prowadzenia dodatkowego okablowania czy montowania talerza. Na etapie odbioru mieszkania, czyli kiedy nie podpisałeś jeszcze umowy z dostawcą multimediów, trudno sprawdzić poprawność działania takiej instalacji. Warto jednak zapytać dewelopera, czy została ona wykonana zgodnie z rozporządzeniem z 2013 roku.

    Zadaj sobie te pytania:

    • Czy do mieszkania doprowadzono światłowód oraz instalację umożliwiającą odbiór telewizji naziemnej i satelitarnej?

  9. Odbiór techniczny mieszkania: sprawdzanie balkonu/ tarasu/ ogrodu/ miejsca postojowego/ komórki lokatorskiej.

    Musisz pamiętać, że te elementy, podobnie jak mieszkanie, również podlegają odbiorowi. Sprawdź, czy Twoje miejsce parkingowe jest tam, gdzie być powinno, i czy ma wymiary zgodne z umową (min. to 2,3 x 5 m).

    Na balkonie czy tarasie, poza sprawą tak oczywistą jak powierzchnia, sprawdź, czy zachowano odpowiedni spadek na zewnątrz, który sprawi, że woda zamiast w stronę mieszkania będzie spływała do rynny. Zwróć uwagę również na stan i sposób montażu barierek: czy są stabilne, czy nie są porysowane, czy nie rdzewieją, czy nie są odkształcone? Sprawdź również, czy zamontowano płytki wskazane w projekcie i czy dobrze przylegają do wylewki. Opukaj płytki. Głuchy odgłos oznacza, że w danym miejscu płytka nie przylega do posadzki tak, jak powinna.

    Zadaj sobie te pytania:

    • Czy miejsce postojowe znajduje się w miejscu zgodnym z projektem?
    • Czy miejsce postojowe ma wymiary zgodne z projektem?
    • Czy komórka lokatorska jest w miejscu zgodnym z projektem?
    • Czy komórka lokatorska ma wymiary zgodne z projektem?
    • Czy balkon/ taras/ ogród mają wymiary zgodne z projektem?
    • Czy na posadzce balkonu/ tarasu zachowano odpowiedni spadek, by woda mogła spływać?
    • Czy na balkonie/ tarasie zamontowano płytki takie jak w projekcie?
    • Czy płytki na balkonie/tarasie przylegają odpowiednio do posadzki?.
    • Czy barierki na balkonie/tarasie nie są porysowane, odkształcone lub rdzewiejące?
    • Czy brama garażowa i wjazdowa na osiedle otwierają się poprawnie?

  10. Odbiór techniczny mieszkania: spisanie stanu liczników prądu/ wody/ gazu

    To już koniec odbioru, ale jeszcze przez chwilę powinieneś zachować czujność! Jeśli nie było większych usterek, a tylko drobne uwagi/ poprawki, to mimo wszystko sprawdź, czy przedstawiciel dewelopera wpisał do protokołu zdawczo-odbiorczego wszystkie Twoje uwagi oraz czy poprawnie wpisał stan liczników. Sprawdź też, czy dostałeś wszystkie niezbędne klucze, nie tylko te do mieszkania, lecz także te do części wspólnych, skrzynek z licznikami, skrzynki na listy, garażu, kosza na śmieci, bramy na osiedle – ich rodzaj i liczba powinny być podane w protokole.

    Zadaj sobie te pytania:

    • Czy wiem, gdzie są liczniki wody, prądu, gazu?
    • Czy dostałem klucze do skrzynek z licznikami?
    • Spisz stan oraz numery wszystkich liczników mediów!

Odbiór lokalu a rękojmia?

To, że zatwierdzisz odbiór techniczny lokalu i podpiszesz protokół zdawczo-odbiorczy, nie oznacza, że nie masz już prawa do żadnych napraw ze strony dewelopera.

Zgodnie z  art. 568 par. 1 Kodeksu cywilnego deweloper, który sprzedał Ci mieszkanie, przez pięć lat ma obowiązek usuwać wszelkie niedoróbki, które pojawiają się w budynku. Pięcioletnia rękojmia obejmuje nieruchomości kupione po 25 grudnia 2014 r., wcześniej rękojmia wynosiła tylko trzy lata.

O jakich niedoróbkach mowa?
Odpowiedzialność dewelopera nie ogranicza się tylko do drobnych usterek, które mogą się zdarzyć, lecz przede wszystkim do wady konstrukcyjnych budynku, które ujawniają się dopiero po pewnym czasie.
Co to może być? Wady w izolacji, wady w dachu i elewacji, których efektem mogą być mostki termiczne, odpadanie tynków czy zaciek, wady wentylacji, wady balkonów.

To tyle, trochę tego jest, ale warto wszystko sprawdzić – w końcu zakup mieszkania to decyzja na lata, która często wiąże się z zaciągnięciem kredytu hipotecznego na kilkadziesiąt lat. Choć spis, który przygotowałam, jest dokładny – konsultowałam go z inspektorem, którym odbierał moje mieszkanie, to i tak zachęcam Cię, by w tej kwestii zdać się na specjalistę!

Czy ten artykuł był pomocny?

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *